黄其森,金融男的地产局

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黄其森,金融男的地产局
发布日期:2022-05-16 11:52    点击次数:92

文:房侦探

泰禾股票停牌了!

五一假期刚刚过,泰禾就迎来了一场变局。泰禾停牌的原因是,主管部门认为泰禾集团最近一年的内部控制审计报告被出具否定意见、而且最近几年净利润为负、公司持续经营能力也存在不确定性。

不仅如此,5月6日开市后,泰禾股票简称将由“泰禾集团”变更为“ST泰禾”,意味着泰禾已经面临着将退市风险。

泰禾情势不容乐观,而作为泰禾集团掌舵人,黄其森亦颇为堪忧。

4月30日,泰禾一股脑儿对外发了30份公告。其中,在《2021年度报告》等多份文件中,均有一则明确说明:黄其森因其自身原因,未能亲自出席本次会议。

早在3月份,泰禾集团发布了一则告公——《董事长兼总经理黄其森先生正在协助有关机关调查》,正式披露黄其森被带走的消息。

带走黄其森的是福建经侦部门,带走之后,黄其森被要求“留置协助调查”。

至此,黄其森已经被被“留置协助调查”近50天。

根据相关公文透露,黄其森被带走的原因,是因为泰禾聘请的两位高管,作为建设银行的前高管,被中央派往建行总行的巡视组发现问题,被采取了留置措施。

所谓“留置”措施,它是限制被调查人人身自由的一项严厉措施,相对于协助调查而言,留置的期限更长,一般最长为三个月。

此后,多家媒体继续曝出,泰禾集团执行副总裁黄曦,集团副总裁林文华已被带走协助调查,佐证了媒体的报道。

据悉,作为泰禾执行副总裁的黄曦,曾在建设银行工作了32年,离职前担任建行总部投资银行部总经理;而林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。此两人入职泰禾集团后负责资金运作。

黄其森被带走,分析人士认为,或许与国家银行系统的金融反腐密切相关,也有相关人士猜测,更大的可能是涉嫌转移上市资产。

无论是何种原因,黄其森此次留置协助调查都与金融问题密切相关。

在创立泰禾之前,黄其森曾是建设银行福建分行的一名管理人员。出身金融、悟性颇高的他,一眼就看穿了房地产的类金融本质,他有一句曾广泛流传的名言:不懂金融做不好房地产。

从泰禾的创立、快速崛起,到泰禾的上市、进入千亿俱乐部,再到泰禾危机、乃至泰禾如今的迷雾,无一不与金融密切相关。

当然,与此形影相伴的,还有黄其森个人的辉煌与黯淡。

正所谓,成也金融,败也金融。

63亿巨款阴影

虽然泰禾高管称黄其森被带走调查与泰禾集团没有关系,但是分析人士都不约而同地把问题关键指向了一笔63亿的金融款——涉嫌转移上市公司巨额资产。

2020年初,资金链已经岌岌可危的泰禾集团,向中城建设紧急预付了一笔55亿元的工程款。

中城建设是泰禾的供应商,欠债还钱本属正常。但问题是,在当时的时间节点,泰禾对中城建设的应付账款仅为19.7亿元。

而且此后,泰禾还给中城建设追加支付了款项。到了2020年12月,泰禾和中城建设确认,当年按工程进度结算的款项比19.7亿还要少,只有15.48亿元,但结算之后的预付工程款却高达63.8亿元。也就是说,泰禾提前支付了近48亿的巨额款项。

这件事一直秘而不宣。一年后,审计师在泰禾年报上对此事出具了保留意见,深交所随之发出问询函,才让此事才浮出水面。

按照行业的惯例,作为工程施工单位,通常需要为地产商进行垫资。但是泰禾却为中城建设提供巨额的预付款,而且是在资金非常紧张的情况,不能不外界感到蹊跷。

对此,泰禾给出的解释是:“中城建设为公司的总包施工单位,公司支付预付款项是为了推进项目建设进度,以期尽早达到预售条件,实施项目回款。”

但是更为关键的问题却又浮出了水面,虽然中城建设与泰禾表面上没有股权关联,但是据相关媒体调查,中城建设的母公司正同投资,是由泰禾员工创立的投资平台,与泰禾有千丝万缕的联系。

这已经足够让人心生怀疑,而更为复杂的操作还在后面,为了对冲中城建设的预付款,又引出了一家名为嘉兴晟昱的公司。这家公司由泰禾、泰禾子公司嘉兴焜昱、泰禾另一家子公司嘉兴晟昰共同出资成立。其中,嘉兴焜昱出资69亿元。

2020年12月21日,嘉兴晟昱召开会议,同意嘉兴焜昱全额减资,因此嘉兴晟昱应付嘉兴焜昱69亿元;同时,嘉兴焜昱又将该笔债权转让给中城建设。

2020年最后1天,泰禾与中城建设、嘉兴晟昱签署三方协议,约定嘉兴晟昱应付中城建设的69亿元由泰禾向中城建设支付,并且可以等额抵销泰禾此前支付的63.8亿元,泰禾还需支付给中城建设5.19亿元。

也就是说,泰禾提前支付给中城建设一笔巨款,然后找到了一个名目,与它进行了一个对冲。

如此复杂的债务对冲,不仅仅让普通人看得云里雾里,就连负责审计的中兴华会计师也表示不理解,因此在对泰禾年报审计时产生了质疑:我们对于预付中城建大额款项的合理性及资金性质、债权债务对冲的合理性未能获取充分适当的审计证据。

2021年11月,深交所对泰禾集团及黄其森发布通报批评。到了今年1月,福建证监局对泰禾及黄其森出具警示函,称其未及时披露信息,违反信息披露办法。

一笔63亿的金融款,由此引发了从审计师、到深交所、到证监局的一致质疑与批评。

在此背景之下,包括黄其森在内的三位高管被留置,更是让这笔63亿的巨款蒙上了一层阴影。

借壳圆了上市梦

出生于1965年的黄其森,曾是妥妥的天之骄子,15岁就考上了福州大学,学的是建筑学系的工民建专业。但是1984年,黄其森大学毕业之后,并没有从事建筑方面的工作,而是进入建设银行福建分行,成为一名金融男。

黄其森在建设银行逐步从一个基层职员晋升为管理层,而在此期间,黄其森更是考取了金融学的研究生。

三十而立之际,黄其森放弃了手中的铁饭碗——从建设银行福建分行辞职,下海成立了泰禾集团,从一名金融男变成一名地产人,这一年是1996年。

彼时,中国的市场化进程才刚刚开始,房地产更是一片蛮荒。资金密集的房地产行业,与金融行业天然密切。

于是,有金融背景的黄其森在地产行业里大施拳脚,先后在福州市开发了泰禾花园、天元花园、天元美树馆等项目,尤其是天元系楼盘更是蜚声福州楼市。

2007年,正值楼市最为火热之时,黄其森就开始筹划如何资本市场占据一席之地,而这也成为他人生的关键一跃。

由于房地产企业的IPO已经停了很长时间,借壳上市是唯一的通道,于是黄其森将目光投向了福建三农,将福州泰禾价值24.2亿元的全部股权注入福建三农,计划借壳上市。

实际上,在很多人看来,借壳福建三农是一件非常艰险的事情,因为福建三农不但债务缠身,而且债权与债务关系错综复杂,但黄其森认准的事就一定要做下去,而且一定要把它做成。

2010年,房地产行业面临巨大的资金压力,北京更是开始实行预售款监管制度,开发商常规融资渠道几乎被堵死。

在黄其森的推动下,2010年的9月30日,泰禾借壳福建三农成功上市,成为当年实现国内上市的唯一一家房地产类企业。

对于房企而言,上市不仅意味着畅通的资本渠道,还意味着在面对国家宏观调控,泰禾还有了更强的抵御风险的能力。

这一次,泰禾惊险一跃,黄其森成了赢家。

高杠杆之路

已经很难考证,“不懂金融做不好房地产”是黄其森什么时候第一次说的。

也许,这句话只是黄其森的无心之语,却道出了这些年房狂飙突进的核心秘密。

房地产业多年流行的三高模式,“高周转、高杠杆、高收益”,其核心就在于高杠杆。高杠杆是什么?就是高负债,就是通过各种金融手段筹钱,只要有钱就敢拍地,多贵的地都敢拿。而这一切的前提在于,房价持续上涨、如同安上了永动机,于是源源不断的购房者来买单。

上市之后、打开资本市场通路的泰禾,开始了高杠杆之路。在快速扩张中,疯狂拿地、高价拿地的黄其森,被贴上了“地王专业户”或者“地王收割机”的标签。

回头看,2012年的泰禾,还是一个相当稳健的公司——全年拿地的金额36亿,销售收入为64亿元,公司总资产约为136亿元。当年年报显示泰禾短期借款不到4亿元,占总资产比例为2.97%,长期借款为58.42亿元,占总资产比例为42.84%。

2013年,泰禾原本计划拿地金额不超过50亿元,也算稳健。但是,不断追加投资之下,最终泰禾在北京、上海、江苏、福建等多地公拿地12块,总金额超过195亿元,超过了2012年的5倍!

其中,在北京通州台湖镇一块地的竞拍过程中,万科报价12亿元,泰禾直接跳至19亿元,成为新的地王。

这让同行和媒体都看傻了眼,认为黄其森是在“钢丝上跳舞”。

但黄其森有自己的逻辑,他说:拿地的价值不在于金额大小,而在于含金量。

此后,泰禾便一发而不可收,在疯狂拿地的道路上一路狂奔。2017年,泰禾更是获取项目36个,耗资高达552亿。

狂飙突进结果,一方面迅速堆高了泰禾总资产规模,2012年到2017年,分别为136亿、356亿、624亿、847亿、1233亿、2064亿。6年翻了15倍!

另一方面,在快周转模式下,销售规模也不断跳涨,2012年到2017年分别为64亿、168亿、230亿元、323亿元、400亿元、1007亿。6年销售额翻了17倍的泰禾,从一个不足百亿的房企快速挤身千亿房企阵营。

但是同时,负债也激增,从2012年的不到100亿,迅速增高到2017年的1354亿,2018年的负债更是高达2112亿。据统计,2014年至2017年间,泰禾集团的净负债率分别为530.18%、229.50%、298.70%、474.64%。

在这场狂飙突进的运动中,为了借钱,为此黄其森几乎动用一切金融手段。

作为上市公司,通过股市来发行股票与定向增发自然不在话下,2015年共向8名特定投资者发行40亿元非公开发行股票,2016年通过定向增发股票募集资金98亿。同时,泰禾集团积极利用上市公司优势,通过发行中期票据、公司债券,频频借力资本市场。

此外,泰禾还通过土地抵押、股权质押、集团担保等多种方式进行融资。当然首先是银行,如兴业银行、大连银行、民生银行、上海银行等,把能贷款的银行走了个遍。

除了银行,还重点向信托公司贷款,如长城资产管理公司、四川信托、华能贵诚信托、云南信托、中铁信托、五矿信托等。

此外,还向各种资产管理机构、保险机构、投资机构、基金管理机构进行融资。据黄其森透露,与泰禾合作的各种金融机构加起来,数量最多的时候,大大小小的加起来,超过了100家。

除了市面上的正规渠道,在民营经济发达的福建,还存在诸多民间资金拆借组织,它们也是房企融资的重要来源,虽然民间借贷的利息远高于正规金融机构,泰禾同样能融则融。

不仅如此,泰禾还向员工进行集资。

作为房企,没有不使用金融手段的,但是有人评论黄其森“什么钱都敢拿,什么钱都敢用”,如此激进的却并不多。

依靠融资来做大规模、依靠规模支撑再融资——这种严重依赖金融的发展模式,让泰禾春风得意了好几年,也实现了指数级的跨越。

但是,不要忘了泰禾房地产的大厦长在一根并不结实的杠杆之上,一旦房价上涨的永动机被按下暂停键,游戏就会归零。

急转直下

2017年底,面对已进入千亿俱乐部的泰禾,黄其森喊出了2018年实现2000亿的宏伟目标。

但是到了2018年,一切急转直下。“泰禾要黄了”——这样的传言在外界疯传开来。

与传言相呼应的是,泰禾被曝开始大规模裁员,裁员总体比例高达30%。其中,最引起社会关注的是,2018年招收400名管培生裁掉100人。

伴随着裁员还有从公司董事会秘书洪再春、到副总经理成尔骏、到CFO罗俊等10多位高管的相继离职。

这一切的背后都是因为金融政策的收紧,带来了资金链的压力。

不能依靠融资的前提下,泰禾为了缓解现金流压力,加码快周转、快销售、快速回笼资金,泰禾甚至提出总监及以上管理人员取消所有休假,以加快推进项目实际工作进展。

但是巨额债务压顶,再怎么快周转也无济于事,于是泰禾只能割肉求生——2019年上半年泰禾将11个项目的股权快速卖给了世茂,回笼资金96亿,但是这只给泰禾换来了暂时喘息的机会。

2020年4月,西藏信托的金融债务彻底压垮了泰禾的信誉——因为没能按期还债,黄其森被列入失信被执行人名单,曾经的地产首富变成了“老赖”,法院还对黄其森发出了限制消费令。

3个月后,泰禾首只公募债券宣告违约,关闭了其在资本市场再融资的大门。

于是顷刻之间,形成了多米诺骨牌连锁效应,债权方、施工方、供应商、业主……问题全面爆发,纷纷起诉泰禾,成百上千的案件接踵而来。其中,业主维权时,更是挂起了“无赖黄其森还钱”的横幅。

在融资渠道彻底封死的情况下,黄其森寄希望于通过引入战略投资者来化解风险,但是多方接触之下,包括各路央企、国企、还有万科等,却迟迟没有迎来“白衣骑士”。

房地产市场的天,已经彻底变了。“三道红线”,已经给高杠杆游戏贴上禁制令;而“房住不炒”、以及2018年住宅市场接近18亿平米的天花板,则给戳破了房价永远上涨的幻象。

不仅是泰禾,还有多家头部房地产巨头都出现了危机,甚至包括曾经出手相救的世茂集团。房企已经面临生死之战,这样的形势下,大部分公司自顾不暇,谁还有心思当白衣骑士呢?

时隔2年,黄其森没有等到白衣骑士,反而等来了福建经侦,再度困住他的,恰恰就是他最擅长的金融。

金融的本质就是杠杆,现跨越式发展的企业,没有不借助金融手段的。

但是,过度依赖金融,肆无忌惮地放大杠杆,甚至于游离于法律边缘,则无异于悬崖上走钢丝。

BCC